Zjistěte velikost a povahu skupiny obyvatel, kteří mají problémy s bydlením
Velikost této skupiny úzce souvisí s finanční dostupností bydlení. Ve velkých městech sem mohou spadat i rodiny s průměrnými příjmy. Podle zákona o státní sociální podpoře by náklady na bydlení neměly přesáhnout 30 % příjmů domácnosti (v Praze 35 %). V případě čtyřčlenné rodiny s jedním průměrným platem a jedním rodičovským příspěvkem představuje tato částka zhruba 12 000 Kč. Pokud je ve vaší obci problém vejít se s náklady (nájem + energie) na adekvátní bydlení pro rodinu se dvěma dětmi do této částky, patrně se vás problém nedostupnosti bydlení týká. S ohledem na nízké platy některých profesí (učitelé či sociální pracovníci) může mít tento problém dopad i na nedostupnost těchto profesí na místním trhu práce.
Prověřte velikost a technický stav obecního bytového fondu, nastavte transparentní pravidla pro jeho užívání a zastavte privatizaci obecního bytového fondu
Je vhodné znát podíl obcí vlastněných bytů na celkovém bytovém fondu. Orientační celkový počet bytů v obci zjistíte nahlédnutím do výsledků posledního sčítání lidu, domů a bytů (pravděpodobně bude velmi zhruba odpovídat polovině počtu obyvatel). Počet bytů vlastněných obcí, včetně informací o tom, kolik bytů je aktuálně prázdných a kolik z nich vyžaduje rekonstrukci, by vám měl sdělit bytový či majetkový odbor městského úřadu. Za tím účelem můžete využít možností, které vám dává zákon č. 106/1999 Sb. o svobodném přístupu k informacím. Jen málo obcí v ČR vlastní více než 10 % bytů na svém území
Hospodaření s obecním bytovým fondem je klíčové pro úspěch bytové politiky obce. Obnáší především schopnost byty udržovat v dobrém technickém stavu, dobře spravovat vztahy s nájemníky (např. včetně včasné práce s dluhy) a dodržovat transparentní pravidla přidělování bytů. Určení podílů startovních bytů, služebních či sociálních bytů by mělo vycházet ze znalosti velikosti a povahy cílových skupin.
Klíčové ovšem je mít co nejvyšší podíl (cca 20%) bytového fondu pod kontrolou, tedy v majetku a správě obce. To jednak umožní obci realizovat politiku dostupného bydlení, ale také omezit spekulaci s byty a migraci. Dobrý hospodář a racionální tvůrce sociálních a bytových politik tedy nepokračuje v privatizaci obecních bytů (tím jen často pod cenou přesune bohatství obce několika zvýhodněným domácnostem), ale naopak obecní bytový fond rozvíjí.
Zjistěte potenciál území pro rozšiřování bytového fondu
Pokud se rozhodnete jít cestou výstavby nových bytů, musíte vědět, kde a za jakých podmínek mohou stát. Základním vodítkem je v tomto ohledu územní plán, vedle něj je ale třeba znát i vlastnické vztahy pro případ, že by pozemky v obecním vlastnictví pro váš záměr nestačily. Při plánování výstavby obecního bytového fondu je třeba mít na paměti některá pravidla – měl by být zachován sociální mix (v jednom domě může být sociální byt, za jehož obyvateli dochází sociální pracovník, služební byt pro učitele či strážníka, byt pronajímaný komerčně a např. jeden nebytový prostor), aby nevznikaly sociálně vyloučené lokality. Dostupné bydlení by mělo být budováno v místech s dostupným občanským vybavením a dopravní infrastrukturou. Nemělo by naopak stát na místech výrazně stigmatizovaných, od ostatní zástavby oddělených zřetelnými hranicemi (viadukt, koleje a nádraží, řeka, průmyslová zóna).
Seznamte se s možnostmi financování, rozšiřujte bytový fond obce
S nákladnými investicemi do budování bytového fondu pomáhá stát i Evropská unie:
- Integrovaný regionální operační program (IROP) – Program poskytuje investiční dotace pro řadu oblastí, mezi nimi i na sociální integraci. Výzvy z oblasti bydlení jsou specificky zaměřeny na sociální bydlení. Více na: http://irop.mmr.cz/cs/Vyzvy
- Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) – Poskytuje výhodně úvěry obcím a dalším subjektům. Finance lze získat na obnovu stávajícího bytového fondu, ale i na budování nového nájemního bydlení. Více na: http://www.sfrb.cz/
Není ovšem třeba spoléhat se pouze na veřejné rozpočty. Už i v ČR existují případy spolupráce veřejného a soukromého sektoru na budování dostupného bydlení (PPP – Public Private Partnership). To může vypadat např. tak, že obec vloží do společného projektu pozemky nebo pomůže s budováním infrastruktury, a naproti tomu se developer zaváže poskytovat část vybudovaných bytů v režimu dostupného bydlení nájemníkům, které vybere obec (nebo se obec stane rovnou majitelem určité části bytů).
Inspiraci může hledat i v blízkém zahraničí. Vídeň nabízí spolupráci developerům, v rámci které jim zajistí pozemek a výhodný úvěr. Jako protihodnotu dostane 50 % bytových jednotek z takto podpořeného projektu. Nájemné v těchto bytech je pak zhruba čtvrtinové oproti těm, které jsou na trhu.
Uvědomujeme si, že menší obce se nacházejí v odlišné situaci než evropské metropole. Důležité je však mít na paměti, že samosprávy musí vyjednávat tak, aby spolupráce byla i pro developery zajímavá a aby byly účel a funkce nové výstavby slučitelné se zájmy různých aktérů.
Kromě spolupráce s investory a využívání státních či evropských dotací na pořízení či rekonstrukci sociálních bytů se zejména v strukturálně postižených regionech s nízkými cenami bytů a rozšířenými exekucemi obcím vyplatí vykupovat levné byty (např. v exekuci). Velká bytová družstva v Ústeckém kraji i jinde stále ve velkém prodávají byty v SVJ, kdy obec strategickým vyjednáváním a včasnou nabídkou odkupu může nejen rozšířit svůj fond dostupného bydlení, ale často i zamezit spekulaci a ochránit ostatní drobné vlastníky.
Pomáhejte občanům hledat bydlení jinde než v obecních bytech
Obecních bytů není nikdy dost – nechávejte si je pro případy, kdy jiná řešení selžou. Mnoha lidem stačí jen pomoci s hledáním vhodného bydlení, s vyjednáváním s pronajímateli či s překonáním vstupních bariér (např. vysoké kauce). Za tímto účelem lze např. zřídit sociální nájemní agenturu, která pomůže s vyhledáváním inzerátů nebo bude k dispozici, aby rozptýlila předsudky pronajímatelů. Dalším nástrojem může být garanční fond, který umožní městu zaručit se za nájemníky, kteří jsou v očích pronajímatelů vnímáni jako rizikoví. Některá města zřizují fondy na překlenovací půjčky, aby se rodiny v krizi nemuseli při prvním dluhu stěhovat. Jiná zase fondy na kauce nebo bezplatný právní servis pro ohrožené seniory či další zranitelné skupiny.
Navažte kontakt se zainteresovanými subjekty
Ačkoli vlastní nabídku bydlení může do značné míry určovat obec v rámci své samosprávy, v řadě aspektů bytové politiky a v souvisejících oblastech se neobejde bez spolupráce s dalšími aktéry. O těchto aktérech je třeba vědět. Řada nájemníků bude pro udržení svého bydlení potřebovat příspěvek či doplatek na bydlení, které spravuje Úřad práce – je proto vhodné s úřadem spolupracovat např. na nastavení výše nájemného. Klíčová je spolupráce s poskytovateli sociálních služeb – je třeba vědět o všech službách, které mohou pomoci udržet klienta v bydlení (od obecně zaměřených terénních programů až po specifické služby pro drogově závislé či psychicky nemocné klienty, včetně služeb pro osoby se zdravotním postižením či se sníženou soběstačností). Důležité informace o bytové nouzi osob i celých rodin mohou přinášet i lékaři, základní školy či městská policie. Důležitá může být i spolupráce s významnými lokálními poskytovateli bydlení (velcí pronajímatelé, družstva apod.).
Inspirujte se dobrými praxemi jiných měst
Funkční a transparentní systém přidělování obecních bytů vybudovali např. v Praze 7 – podporované bydlení zde slouží jako dostupná alternativa pro domácnosti s nízkými příjmy či seniory. Do budoucna by se měl systém propojit se sociálním bydlením. https://www.praha7.cz/potrebuji-zaridit/byty/podporovane-bydleni/.